“先入住再还款”“买房前3年只还利息” 多重住房按揭创新还款方式袭来，到底划不划算

“先息后本”“买房前3年只还利息”……为了缓解疫情期间购房者贷款初期还款压力，近期多家银行创新住房按揭灵活还款举措，突破了以往“等额本金”“等额本息”两种传统还款方式的限制。6月23日，北京商报记者了解到，为进一步为购房者纾困，近日，安徽地区一国有大行开始推广“尾款到期付”“入住还”等还款方式。虽然多样的住房按揭还款方式能为购房者提供便利，但购房者也应做好甄别，选择符合自身需求的还款方式。

一大行推“尾款到期付”和“入住还”

温州“买房前3年只还利息”话题热度还未停歇，一家国有大行也在安徽地区推出了“先入住再还款”“尾款本金延迟结清”的住房贷款灵活还款政策。

6月23日，北京商报记者从安徽省阜阳市多家工商银行网点人士处获悉，工商银行总行近日印发《关于个人贷款支持抗疫纾困有关事项的通知》(以下简称《通知》)要求，各行可结合属地实际推广“尾款到期付”“入住还”等还款方式，缓解疫情下购房者贷款初期还款压力。

根据工商银行阜阳市一网点个贷人士提供的信息，“尾款到期付”是指借款人可按照贷款金额一定比例保留尾款，剩余款项在贷款期限内按“等额本息”或“等额本金”方式还款，尾款利息按月(期)归还，尾款本金在提前还款或贷款到期时结清。

“入住还”还款法是指借款人购买产权房或购买与该行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息的还款方式。“入住还”还款法适用于个人住房按揭贷款，本金宽限期不超过1年，购买期房的本金宽限期一般为从贷款发放之日起至购房合同中约定的交房日止。

在《通知》中，该行要求，客户经理在营销过程中要向客户准确介绍此还款法，贷款申请和贷款合同等资料中无“入住还”字样。

“存量贷款现在不支持这两项业务办理，只有新增贷款可以办理，当前产品还在发布期间，购房者可以申请，6月底就可以办理业务。”上述个贷人士说道。

对工商银行此次推广“尾款到期付”和“入住还”两种还款方式，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受北京商报记者采访时指出，此次该行推出的“尾款到期付”和“入住还”政策均属于较为新颖且灵活的还款方式，是缓解当前购房情绪仍偏低的方式之一，可在一定程度上减轻购房群体短期资金压力。

整体还款负担并未减少

今年以来，已有多家银行将支持居民合理住房需求作为房地产政策靶心，采取了多种措施降低购房者的负担，突破以往“等额本金”“等额本息”两种传统还款方式。

譬如，华夏银行(600015)温州分行此前推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品引发热议，贷款期限在十年(含)以上的首套住房按揭购房者申请“安居贷”，可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活按揭还款方式，灵活还款方式最长可达三年，即借款人前三年可选择只还利息，从第四年开始分期还本付息。

江门农商行近期也推出了一款“乐居贷”业务，贷款期限在10年(含)以上的住房按揭购房者，可采用灵活还款方式，借款人前3年每月只需偿还利息，余下期限及贷款采用分期还款方式，也就是说，按揭可前3年“只付息不还本”。

以购买首套住房，住房按揭贷款100万元，贷款期限20年，现行年利率4.25%计算，采用“等额本息”还款方式，第1-3年购房者每月还款金额为6192元，办理江门农商行“乐居贷”业务的购房者每月只需要还3542元利息。

再来看上述工商银行推出的“尾款到期付”和“入住还”政策，以贷款金额100万元、20年、利率4.25%，等额还款方式为例，采用“尾款40万元最后一期付”，购房者每个月还款金额为5132.08元，比正常等额还款方式每月少还1060.26元;采用“入住还”，前12个月购房者月还款金额为3541.67元，比正常等额还款方式每月少还2650.67元。

从月还款金额来看，多家银行推出的灵活还款方式确实在一定程度上缓解了购房者贷款初期压力，不过从长期来看并没有实质为购房者“减负”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类模式是房贷产品多元化、灵活化的重要体现，无论是“先息后本”还是“尾款到期付”“入住还”，都使得购房者前期的房贷压力会小很多，也是一种合理规划房贷偿还方式的重要体现。

“不过，需要关注的是，类似创新多少会有一些质疑。”严跃进强调称，比如说可能看似很划算，但其实算起来的话，初期贷款压力小了，但是后面的利息反而高起来了。实际上无论是哪种偿还模式，按照时间进行贴现计算的话，所有偿还的本金和利息折现回来，其实就是贷款本金，只不过是通过创新月供偿还模式，使得月供负担和月供偿还能力可以更加匹配。

适用范围有限

今年5月，“首套房贷利率下限调整”与“5年期以上贷款市场报价利率(LPR)调降”双重礼包下发，当前多地已普遍执行首套房贷利率最低4.25%这一标准。政策利好之下，虽然多样的还款方式为购房者提供了便利，但购房者也应做好甄别。

上述工商银行阜阳市一网点个贷人士介绍称，“该政策主要是针对疫情期间受影响收入比较薄弱的购房者。假如个人或夫妻双方有稳定的收入，这种还款方式不一定适合，不论是‘尾款到期付’还是‘入住还’，都会存在集中还款的压力，而‘等额本息’还款方式是利息付出较少的一种方式”。

“采用‘先息后本’或‘少量本金加利息’等还款方式只是前期还款金额有所减少，但本金还款后置相较于‘等额本息’还款方式还款金额将更多，后期还款压力加大，因此此举对于缓解购房压力的效果较为温和。”正如关荣雪所言，从长期来看，银行此类创新按揭贷款服务方式属于本金还款后置，因此此举更多是有助于减轻短期资金压力，该项贷款服务偏适用于当前受疫情等影响就业或薪资出现短暂受挫或下滑情况的购房者。

“购房者可以自己斟酌，觉得划算的，至少可以获得一个选择权，即选择更匹配的月供偿还模式。而且此类做法也对其他银行系统和房地产有启发，即吸引购房者购房和偿还贷款，要努力让购房者在购房后的5年内压力最小化，这样顾虑就最小，也会更加积极购房和申请房贷。”严跃进说道。